最高院民一庭：出卖人逾期未买受人办理房地产证，应按一年期LPR为基础，加计30%~50%计算逾期办证的违约金 出卖人因自己缘由，未能在合同约按期限内为买受人办理房子权属证书，人民法院怎么样认定出卖人应承担的违约责任?

甲（出卖人）和乙（买受人）签订《产品房交易合同》，合同约定甲在房子出货后3个月内为乙办理完毕房子权属证书。现甲因自己缘由，未能在约按期限内履行该义务，乙诉至法院，需要甲承担相应违约责任，赔偿因此给其导致的损失，人民法院应怎么样认定甲应承担的违约责任呢？

答：最高人民法院《关于审理产品房交易合同纠纷案件适使用方法律若干问题的讲解》（本文以下简称《产品房交易讲解》）第十四条第一款规定：“因为出卖人是什么原因，买受人在下列期限届满未能获得房子权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）产品房交易合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）产品房交易合同的标的物为尚未建成房子的，自房子出货用之日起90日；

（三）产品房交易合同的标的物为已竣工房子的，自合同订立之日起90日。” 结合合同自治原则，产品房交易合同当事人之间对买受人办理房子产权证书期限有明确约定的，人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。

如当事人之间就此没约定或者约定不明而又不可以通过协商加以明确的，人民法院则应依据《产品房交易讲解》第十四条第二款规定，即“合同没约定违约金或者损失数额很难确定的，可以根据已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的规范计算”来确定出卖人应承担的违约责任。但依据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的公告》（银发[2003]251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率由原来的按日2.1‱计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~50%。而因为产品房交易合同并不是借款合同，其也不会约定贷款利率，故以此确定违约金存在肯定的障碍。

在《产品房交易讲解》未对此作进一步明确规定的状况下，《民法典》第六百四十六条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，根据其规定；没规定的，参照适用交易合同的有关规定。”鉴于交易双方合同义务的对等性，人民法院可参照最高人民法院《关于审理交易合同纠纷案件适使用方法律问题的讲解》（本文以下简称《交易合同讲解》）第十八条第四款“交易合同没约定预期付款款违约金或者该违约金的计算办法，出卖人以买受人违约为由倡导赔偿预期付款损失的，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期相同种类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场价格利率（LPR）标准为基础，加计30%~50%计算逾期付款损失”的规定，来确定出卖人应当承担的违约责任。

出卖人觉得约定的违约金过高需要人民法院调整的，人民法院应依据《民法典》第五百八十五条、《产品房交易讲解》第十二条，并参照《产品房交易讲解》第十四条、《交易合同讲解》第十八条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。